FONCIERE PARIS FRANCE 2009

2009 Rapport annuelLa Foncière Paris France est une société foncière dont l’activité est la détention de patrimoines immobiliers tertiaires situés en région parisienne.01 Sommaire Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 Le mot du Président I 02 Nos points forts I 04 Direction et contrôle I 06 Chiffres-clés financiers I 12 Chiffres-clés du patrimoine I 14 Patrimoine I 16 Tableau de synthèse I 24 Organisation juridique I 25 Développement durable I 26 Economie et finances I 2802 Le mot du Président Foncière Paris France aborde 2010 avec confiance. Foncière Paris France Rapport Annuel 200903 L’année 2009 ne restera pas, dans les mémoires des investisseurs et des professionnels, comme une bonne année pour ce qui est de l’immobilier d’entreprise. Le marché de l’investissement a continué de chuter, le marché locatif s’est contracté par rapport à 2008, le niveau des loyers a baissé (de 5 à 15% selon les secteurs géographiques). L’année 2010, sauf circonstances géopolitiques imprévisibles, sera meilleure. Les loyers devraient progressivement se stabiliser, les taux de vacance seront en augmentation mais sans atteindre un niveau critique et les indexations de loyers devraient redevenir positives. En bref, 2010 devrait constituer un bas de cycle en immobilier d’entreprises. Foncière Paris France peut elle tirer parti de cette situation ? Nous le pensons. Son patrimoine actuellement en exploitation est principalement constitué d’immeubles d’activités et de bureaux, situés dans des zones de Paris et de la Région Parisienne où les loyers sont peu volatils. Il a relativement bien traversé l’année 2009 et le chiffre d’affaires de notre société s’est inscrit en légère croissance par rapport à 2008. Il en est de même du résultat récurrent par action qui a pu légèrement progresser dans un environnement diffi cile grâce à une bonne maitrise des charges d’exploitation. Pour 2010, l’effet des indexations négatives portant sur les loyers de la fi n 2009 et une augmentation du taux de vacance due à la crise économique, pèseront sur la performance du patrimoine en exploitation. Toutefois, les développements qui sont actuellement en cours de construction sur Saint-Denis et qui seront livrés au cours du deuxième semestre 2010 devraient engendrer un accroissement du chiffre d’affaires. Foncière Paris France entend également reprendre une politique d’investissement plus soutenue qui portera sur des immeubles loués et qui contribuera à la croissance du chiffre d’affaires et des résultats. La solide structure fi nancière de notre société (33.6% de ratio Loan to Value au 31 décembre 2009) et les lignes bancaires non encore tirées dont elle dispose, l’y autorisent. C’est pourquoi, en dépit d’un environnement économique qui restera diffi cile, nous pensons que la récurrence des résultats de notre société continuera à être bien assurée en 2010 et connaîtra une hausse importante à partir de 2011. Dans ce contexte le Conseil a décidé de proposer à l’assemblée générale des actionnaires de maintenir le dividende 2009 au même niveau que l’an dernier, soit 5,50 € par action. Cette distribution représente environ les deux tiers du résultat récurrent consolidé (hors variation de juste valeur) de 2009. Concernant le parcours boursier de notre action, il a peu ou prou suivi la même évolution que les actions du secteur des sociétés foncières dans son ensemble. Le cours de notre action après une forte baisse au premier trimestre s’est largement repris en fi n d’année. Avec un cours de bourse qui décote encore fi n décembre 2009 par rapport à l’Actif Net Réévalué (ANR) de liquidation par action de 17%, dans un environnement où les valeurs de nos immeubles se stabilisent sur la base de rendements économiques élevés, nous pensons que le potentiel de progression reste important. On observe depuis quelques mois le retour d’investisseurs en recherche de rendements élevés et sécurisés comme peut en procurer Foncière Paris France. Ce mouvement, devrait se poursuivre tout au long de l’année et le titre de notre société pourrait connaître, nous l’espérons, un beau parcours en 2010. Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 Jean-Paul Dumortier Président du Conseil d’administration04 Nos points forts Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 Des perspectives de forte valorisation. Nature du patrimoine Localisation du patrimoine 25% 75% Immeubles de bureaux Immeubles d’activités 33% 12% 55% Paris intra muros Première couronne Seconde couronne05 Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 Avec un patrimoine diversifié d’actifs immobiliers tertiaires de 426,5 M€, situé à Paris et en Région Parisienne, Foncière Paris France représente un vecteur d’investissement particulièrement intéressant pour des actionnaires recherchant un rendement élevé récurrent et une valorisation à moyen terme de leur investissement. Le patrimoine de Foncière Paris France est composé d’immeubles de bureaux et d’activités exclusivement situés à Paris et en Région Parisienne. Ces immeubles sont de taille moyenne et accueillent des entreprises de tous secteurs. Ces immeubles sont implantés dans des zones d’activités tertiaires confirmées ou en développement, assurant un rendement locatif immédiat élevé et pour certains d’entre eux présentant des perspectives de forte valorisation à moyen terme. Sur la base des valeurs d’expertise en date du 31 décembre 2009, le rendement brut locatif des immeubles en exploitation ressort à 8.2% en moyenne. L’année 2009 a connu après 2008 une nouvelle baisse des valeurs d’actifs, qui représente une variation de juste valeur de -27.8 M€, soit 6.1% de la valeur du portefeuille. L’impact de cette baisse sur l’ANR par action représente 8.1% et celui-ci s’établit au 31 décembre 2009 à 122.9 € en valeur de liquidation par action sur une base de capital dilué. 426,5M€ Actifs immobiliers 30,8M€ Revenus bruts locatifs 8,2 % Rendement brut locatif 122,9€ ANR par action (hors droits) 5,50€ Maintien du dividende par action06 Direction et contrôle Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 Le comité de direction se réunit sur une base hebdomadaire pour assurer le pilotage opérationnel de la société, chaque membre ayant en responsabilité directe, un ou plusieurs secteurs d’activités de la société. Jean Paul Dumortier Président Directeur Général Patrick Béghin Directeur Général Délégué Didier Brethes Directeur Général Délégué Bruno Kahan Directeur Général Adjoint Jean Paul Dumortier Président Directeur Général Didier Brethes Directeur Général Délégué Administrateur Evelyn Chow Administrateur Serge Bayard Administrateur Pieter Haasbroek Administrateur Bernard Maillet Administrateur Prédica, représentée par Françoise Debrus Administrateur Barthélémy Raynaud Administrateur Bruno de Scorbiac Administrateur Robert K. Sursock Administrateur Comité de direction Conseil d’administration07 Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 Ce comité s’est réuni 1 fois en 2009. Il donne son avis sur le choix des administrateurs et des mandataires sociaux. Il propose au Conseil d’administration la rémunération des mandataires sociaux, l’affectation des jetons de présence et la mise en place des plans d’actions gratuites, de stock options et autres systèmes d’intéressement particuliers. Ce comité s’est réuni 2 fois en 2009. Il a pour mission générale d’assister le Conseil d’administration dans le suivi des questions relatives à l’élaboration et au contrôle des informations financières et comptables. Il est notamment chargé d’assurer le suivi : - du processus d’élaboration de l’information financière - de l’efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques - du contrôle légal des comptes annuels et des comptes consolidés par les commissaires aux comptes - de l’indépendance des commissaires aux comptes. Le Conseil d’administration a adopté pour le comité d’audit, un règlement intérieur conformément aux termes de l’ordonnance n°2008- 1278 du 8 décembre 2008. Ce comité s’est réuni 1 fois en 2009. Il étudie tout projet d’investissement d’un montant unitaire supérieur à 20 Millions d’euros. Il veille à ce que ces investissements soient conformes à la stratégie de l’entreprise, en adéquation avec les possibilités financières de la société et conformes à ses objectifs de rendement et de rentabilité interne. Robert K. Sursock Président Pieter Haasbroek Bernard Maillet Serge Bayard Président Bruno de Scorbiac Jean Paul Dumortier Président Evelyn Chow Pieter Haasbroek Barthélémy Raynaud Didier Brethes Comité des nominations et rémunérations Comité d’audit Comité d’investissement08 Direction et contrôle Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 Jean-Paul Dumortier Plus de 20 ans d’expérience dans l’immobilier, en tant que Directeur des activités immobilières à la Caisse des Dépôts, PDG de la Société Foncière des Pimonts, puis de la Compagnie EMGP, deux sociétés foncières cotées à la Bourse de Paris. Diplômé en droit, ancien élève de Sciences Politique et de l’ENA. Président de la FSIF (Fédération Française des Sociétés Immobilières et Foncières). Bruno Kahan Plus de 20 ans d’expérience dans l’investissement et l’arbitrage immobilier. Il a participé à la création et au développement de la Compagnie du Parc de Bercy. Rejoint la compagnie EMGP comme Directeur Général Adjoint en 1991, en charge du développement commercial ainsi que de l’Asset et du property management. Diplômé de l’ESC Lille et MBA de l’Université de New York. Patrick Béghin Responsabilités financières dans l’aménagement urbain puis dans la réalisation de grands équipements culturels (Parc de la Villette et Grande Arche de La Défense). Depuis 15 ans, dans le développement de grands projets d’immobilier d’entreprise en Europe Centrale, à la Défense puis au Nord de Paris en tant que Directeur Général Délégué de la Compagnie EMGP pendant 7 ans. Diplômé en droit, en urbanisme et sciences politiques. Didier Brethes Plus de 20 ans d’expérience dans la Finance, dans le capital-investissement, puis dans l’immobilier, principalement comme Directeur Général de la Société Foncière des Pimonts et comme Directeur Général de CDC IXIS Immo, le pôle immobilier de la Caisse des Dépôts. Diplômé en sciences économiques, ISG et expertise comptable.Serge Bayard Evelyn Chow Françoise Debrus Bernard Maillet Barthélémy Raynaud Bruno de Scorbiac Robert K. Sursock Pieter Haasbroek 09 Foncière Paris France Rapport Annuel 2009Les résultats de notre société connaîtront une hausse importante à partir de 2011. 10 Chiffres-clés Foncière Paris France Rapport Annuel 200911 Foncière Paris France Rapport Annuel 200912 Chiffres-clés financiers Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 Résultat opérationnel courant Résultat net consolidé avant variation de juste valeur Résultat net consolidé Evolution du résultat net récurrent Actif net réévalué par action Chiffre d’affaires 31/12/06 31/12/07 31/12/08 31/12/09 0,2 0,4 0,6 126 € 139 € 144 € 134 € 156 € 144 € 122 € 132 € ANR Valeur de liquidation ANR Valeur de reconstitution 8,1 M€ 22,8 M€ 2006 2007 2008 2009 28,7 M€ 30,8 M€ 6,0 M€ 18,6 M€ 2006 2007 2008 2009 23 M€ 23,9 M€ 23,4 M€ 41 M€ 2006 2007 2008 2009 - 6,6 M€ - 11,3 M€ 5,6 M€ 11,5 M€ 2006 2007 2008 2009 16,2 M€ 16,5 M€ 18 M€ 18 M€ 8 € 8,2 € 2008 2009 2008 2009 Global Par action sur base diluée13 Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 Evolution du cours de l’action Foncière Paris France Euronext IEIF SIIC France ANR de reconstitution ANR de liquidation 31/12/08 31/12/09 156,3 € 144,1 € 132,7 € -17% 144,4 € 134,1 € 122,9 € 31/12/07 Dividende par action Multiples de résultat net récurrent au 31/12/2009 5,50 € 4,20 € 2006 2007 2008 2009 5,50 € 5,50 € ANR/action Multiple 122,9 € 14,9 Cours de l’action Multiple 101,93 € 12,4 Actionnariat au 31/12/2009 Forum European Predica Cofitem-Cofimur PGGM Holding Wilson 250 Neuflize vie AVI AXA Autocontrôle Autres Capital social (en %) Capital dilué des ORA (en %) 14,8 12,4 10,6 3,1 5 5,2 2,4 34,4 12,1 16,4 11,7 9,8 8,6 8,4 8 3,9 4,1 1,9 27,214 Chiffres-clés du patrimoine Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 Le patrimoine de la société est évalué au 31 dé- cembre 2009 à 426,5 M€ en valeur de marché hors droits. Au cours de l’exercice 2009, Foncière Paris France a volontairement limité son programme d’acquisitions à 1 immeuble d’activités à rendement élevé représentant un montant total de 2,2 M€. La société détient au 31 décembre 2009, un portefeuille de 43 actifs immobiliers, tous situés à Paris ou en Région Parisienne. Ce patrimoine est constitué d’actifs immobiliers à vocation tertiaire, avec une répartition en valeur d’environ 75% pour les immeubles de bureaux et 25% pour les immeubles d’activités. Ce portefeuille comprend pour une valeur de 379,6 M€ des actifs immobiliers en situation d’exploitation à la fin de 2009 et pour une valeur de 46,9 M€ des actifs en cours de construction. Les actifs en situation d’exploitation auront dégagé en 2009 un revenu brut locatif de 30,8 M€ soit un rendement brut locatif de 8,2% et un revenu net locatif de 29,2 M€, soit un rendement net locatif de 7,6%. Sur la base des valeurs d’expertise en date du 31 décembre 2009, le rendement brut locatif des immeubles de bureaux est généralement compris entre 7 et 9% tandis que celui des immeubles d’activités se situe généralement entre 8,5 et 12%. 426,5M€ dont en exploitation 379,6 M€ dont construction en cours 46,9 M€ Portefeuille 213 000m2 Surface locative (hors immeubles en construction) 75 % de bureaux 25 % d’activités Nature du patrimoine 29,2M€ Renevus nets locatifs 6,3 % Vacance financière au 31/12/200915 Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 33% Evolution du portefeuille d’actifs Variation de juste valeur Revenus locatifs par secteur d’activité Revenu net locatif Revenu brut locatif * * Rendements locatifs / Valeurs économiques Activités Bureaux M€ 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% M€ Bureaux 1,0 10,0 100,0 5,0 % 6,0 % 7,0 % 8,0 % 9,0 % 10 % Activités Bureaux 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 250 M€ 21 actifs 31/12/06 31/12/07 31/12/08 31/12/09 428 M€ 39 actifs 388 M€ 40 actifs 427 M€ 43 actifs Services Banque / Finance Administrations Communications Autres * Loyers annuels prévus sur portefeuille existant en exploitation à la date spécifiée 25% 16% 17% 10% 32% 17,8 M€ 29,5 M€ 2006 2007 2008 2009 - 22,1 M€ - 27,8 M€ 6,9% 6,6% 7,1% 6,8% 31/12/06 31/12/07 31/12/08 31/12/09 31/12/06 31/12/07 31/12/08 31/12/09 7,9% 7,5% 8,2% 7,6%16 Patrimoine Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 Un portefeuille d’actifs spécialisé. Notre patrimoine est principalement constitué d’immeubles d’activités et de bureaux, situés dans des zones de Paris et de la Région Parisienne.17 Foncière Paris France Rapport Annuel 200918 Patrimoine Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 Le portefeuille d’actifs de FPF au 31/12/2009. Il s’inscrit géographiquement dans le projet du «Grand Paris». Réseau de métro automatique Transports collectifs complémentaires Actif FPF Territoires du projet «Grand Paris» ROISSY PARIS ST DENIS PLEYEL VILLEJUIF LA DEFENSE Les immeubles de notre société sont principalement situés à Paris, hors du quartier central des affaires, et en première couronne, dans des localisations tertiaires confirmées ou en développement. Les immeubles de bureaux représentent 75% de la valeur du patrimoine et ont généralement une valeur unitaire comprise entre 10 et 60 M€ pour des surfaces entre 2 000 m2 et 25 000 m2 . Les immeubles d’activités représentent 25% de la valeur du patrimoine avec une valeur unitaire comprise entre 3 et 8 M€ pour des surfaces entre 3 000 m2 et 10 000 m2 . 43 immeubles de bureaux et d’activités ORLY56 av. du Général Leclerc - 92100 Boulogne-Billancourt 19 Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 Rueil 250 250 route de l’Empereur - 92500 Rueil-Malmaison Faisant partie dès l’origine du patrimoine de FPF, l’immeuble est situé à Rueil-Malmaison (Hauts de Seine), à environ 8 km de Paris. Il a été construit en 1975 sur un terrain de 26 349 m² et rénové en 2008. Il est composé de 5 bâtiments de bureaux, totalisant 24 447 m² de surfaces louables, avec un restaurant d’entreprise, et 573 places de parkings. L’ensemble de 5 bâtiments est actuellement loué à la société Sagem Communication. Leclerc Cet immeuble acquis en 2007, développe une surface totale de 3.786 m2 et 90 places de parking. Situé à Boulogne, il est d’un accès facile par la route et les transports en commun. Il est loué à plusieurs entreprises d’activité tertiaire. Kermen 738 rue Yves Kermen - 92100 Boulogne-Billancourt 56 av. du Général Leclerc - 92100 Boulogne-Billancourt Cet immeuble acquis en 2007 est situé face à la ZAC Seguin Rives de Seine. Il développe une surface totale de 3.968 m2 de bureaux et 100 places de parking. Cet immeuble est multi-locataires. Le Ponant - Bâtiment D 19-29 rue Leblanc - 75015 Paris L’immeuble le Ponant, acquis en 2007, est situé dans le 15 ème arrondissement de Paris à proximité immédiate du Parc André Citroën, très accessible par la route et les transports en commun. Il développe une surface totale de 5.598 m2 de bureaux et 78 places de parking. Il est loué au Commissariat à l’Energie Atomique (CEA).20 Patrimoine Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 Le Linois 23 rue Linois - 75015 Paris Cet ensemble immobilier se trouve dans la partie ouest du 15ème arrondissement de Paris, dans le quartier «front de Seine», qui comprend de nombreux immeubles de grande hauteur. Il est situé rue Linois, en face du centre commercial Beaugrenelle, actuellement en cours de rénovation. L’immeuble a été construit dans les années 70. Il est élevé de cinq étages sur rez-de-chaussée et un niveau de sous-sol. Il s’agit d’un lot de copropriété de 5.525 m2 de bureaux adossé à un bail à construction. Ces surfaces sont louées à plusieurs locataires de différents secteurs d’activités tertiaires. Le Rez de Pereire Cet ensemble immobilier des années 1970 développe plus de 30.000 m2 et comprend 3 immeubles en copropriété. Il est positionné à 250 mètres de la Porte Maillot, à proximité immédiate du Palais des Congrès, du boulevard périphérique et du métro. FPF détient un contrat de crédit-bail portant sur des lots de copropriété disposant d’un accès indépendant et représentant une surface totale de 7.115 m2 et 104 parkings qui sont loués au groupe Viel. Séquoia Le Séquoïa représente une surface de 3.885 m2 de bureaux et activités et 45 parkings en sous-sol. Cet immeuble a été construit dans la première moitié du 20 ème siècle et a fait l’objet d’une restructuration totale en 1994. L’immeuble est loué à un locataire unique leader sur son métier d’expert-comptable auprès des comités d’entreprises. Tour Orion Cet immeuble est situé à Montreuil, à l’Est de Paris, à 1,5 km du boulevard périphérique (Porte de Montreuil). Il se compose de deux bâtiments développant 12.213 m2 et comprenant 231 places de parking en sous-sol, l’un comprenant un rez-de-chaussée bas, 1 rez-de-chaussée haut et dix étages, l’autre élevé de 5 étages sur rez-de-chaussée. Il a été construit en 1978 et réhabilité en 2000, à proximité du métro, d’une galerie commerciale et de nombreux services administratifs. Il est loué à une trentaine de locataires. 253 bd Péreire - 75017 Paris 27 rue des petites Ecuries - 75010 Paris 10-14 rue de Vincennes - 93100 Montreuil21 Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 Pantin Manufacture 140 avenue Jean Lolive - 93500 Pantin Situé à proximité de la porte de Pantin, limitrophe au 19 ème arrondissement, l’immeuble est situé au pied du métro Eglise de Pantin. L’immeuble développe 6.194 m2 de locaux à usage de bureaux en R+6 avec un niveau partiel en sous-sol et dispose de 131 parkings. L’immeuble est principalement loué au Conseil Général de la Seine Saint Denis. Le Lancenet Cet immeuble acquis fin 2006 est situé à Orly à 10 km de Paris, avec un accès rapide par l’autoroute A6. Localisé dans la zone d’activité du Sénia, il est construit sur un terrain de 5.100 m² et développe 2.464 m2 de locaux d’activités. C’est un immeuble à usage d’activité avec bureaux d’accompagnement, il comprend un seul niveau pour l’activité, deux niveaux pour la partie bureaux et 10 parkings. L’immeuble est loué à un locataire unique spécialisé dans la réfrigération de véhicules de transport. Immonord Cet ensemble immobilier acquis fin 2006 est situé à Franconville (16 km de Paris), et facilement accessible par l’autoroute A 15, qui relie Cergy à Paris. Cet immeuble de bureaux en co-propriété, localisé en centre-ville face à la mairie de Franconville développe 1.804 m2 locatifs. Il est élevé de 5 étages sur rez-de-chaussée avec un niveau de sous-sol de 40 places de parking. L’ensemble est loué à une dizaine de locataires provenant de secteurs d’activités divers. Serience FPF détient au travers d’un contrat de crédit bail racheté en début 2007, un lot de copropriété correspondant à la totalité du 4 ème étage représentant une surface de bureaux de 1.878 m2 et 30 places de parking. Cet immeuble est situé à une centaine de mètres de la gare TGV et 200 m de la gare RER ( B et C). Il est loué à un seul locataire. 9-10 rue des Lances - 94310 Orly 3 allée Hector Berlioz - 95130 Franconville 30 avenue Carnot - 91300 Massy22 Patrimoine Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 Le Croizat 16-18 rue Ambroise Croizat - 95100 Argenteuil Cet ensemble immobilier est situé dans la zone Val d’Argent, une zone dédiée aux activités qui se développe depuis les années 1950 et qui accueille aujourd’hui plus de 200 PME. Cette zone est très accessible par la route (A86) et se trouve à 1 km environ d’une gare RER et SNCF Val d’Argent. Le Croizat a été acquis en 2007 et est composé de 3 bâtiments de 9.635 m2 au total. Nungesser A 4 km du périphérique et à 9 km à l’Est du centre de Paris, cette zone dynamique bénéficie d’un bon accès routier par voies rapides (A3, A86, Périphérique, A186) et d’un accès rapide à l’aéroport Charles de Gaulle. Cet immeuble acquis en 2007 est à usage d’activités. Il a été construit en 1990 et développe 3.436 m2 et 52 places de parkings extérieurs. Il est loué à un seul locataire. La Bellevilloise Cet immeuble acquis fin 2006 est positionné au cœur du 20 ème arrondissement de Paris. Il est édifié sur un terrain de 905 m² et développe une surface de 1.570 m² d’activités évènementielles sur 3 niveaux, de 350 m² de terrasse aménagée couverte au RC, et comprend 495 m² de terrasse haute avec vue panoramique. Ce bâtiment date de 1877 et a été réhabilité en 3 niveaux exploitables, une grande salle entièrement insonorisée et climatisée en sous-sol (concert, émission de radio ou télévision, spectacle…), 2 plateaux de 5 m sous plafond, aménageables pour le cinéma ou pour des expositions avec un espace convivial, café-restaurant offrant des prestations de restauration rapide. L’immeuble est mono locataire. Le Rond Point Cet immeuble est situé à Trappes, à 20 km de Paris, avec un accès rapide par les autoroutes A13 et A12. Il est construit sur un terrain de 7.005 m² et développe 3.779 m² de surface utile locative. Cet immeuble est essentiellement à usage d’activités en rez-dechaussée et à usage de bureaux en étage. L’ensemble est loué principalement à une administration publique et à diverses entreprises. 278-290 Rue de Rosny - 93100 Montreuil 19-21, rue Boyer - 75020 Paris 7 bis avenue Roger Hennequin - 78190 Trappes23 Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 Mercure 3 9-11 rue Robert de Flers - 75015 Paris Cet ensemble immobilier, objet d’un bail à construction, est situé à Paris 15 ème , au sein du quartier Front de Seine. Il comprend un bâtiment à usage principal de bureaux et d’activités en R+ 4 sur deux niveaux de sous-sol à usage de réserves, développant environ 5.599 m² utiles. Il comprend en outre 98 parkings. L’ensemble est loué à divers locataires. Topaze Cet immeuble est situé à Boulogne-Billancourt (92), Proche du Pont de Sèvres. Il développe une surface utile de 2.058 m² à usage principal de bureaux, et comporte 29 places de parking. Cet immeuble a été loué pour sa totalité à un seul preneur. Caudron 14 Cet immeuble est situé à Vélizy, ville moderne, aussi bien desservie par le réseau routier (A86, N118 et N10) que par les transports en commun (RER C, gare SNCF, 4 lignes de bus et Tramway en 2010). Cet immeuble de 1982 est construit sur soussol et R+3, sur un terrain de 4 242 m². Il se compose de deux parties représentant une surface totale de 3.383 m² répartis comme suit : 2.127 m² de bureaux, 1.256 m² d’activité, 25 places de parking en extérieurs et 57 en sous-sol. Cet immeuble a été rénové en 2009 et est en phase de commercialisation. Mermoz L’ensemble Immobilier est situé à Evry-Courcouronnes, sur la rive gauche de la Seine en lisière Nord-Est de l’Essonne, dans la zone d’activité de Saint-Genault, accessible en voiture par l’A6 ainsi que la N104 mais également par le RER D4 et les gares de Orangis-Bois de l’Epine et Evry-Courcouronnes. Cet ensemble immobilier à usage mixte d’activités et de bureaux est composé de 3 bâtiments ; un bâtiment d’activités de 1.985 m², un bâtiment de liaison et un bâtiment de bureaux de 1.730 m² (R+4) sur un terrain de 8.310 m². Il est loué à un seul locataire. 44-46 rue de Sèvres - 92100 Boulogne-Billancourt 14 rue des Frères Caudron - 78140 Vélizy 4 rue Jean Mermoz - 91080 Courcouronnes Evry24 Tableau de synthèse Liste des immeubles détenus au 31/12/2009 par zone géographique (surfaces locatives utiles en m²) Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 NOM IMMEUBLE ADRESSE SURFACES BUREAUX SURFACES ACTIVITéS ET AUTRES NB. DE PARKINGS extérieurs couverts SURFACES TOTALES (hors pakings) Paradis Cité Paradis - 8 cité Paradis 75010 Paris 2 055 145 3 10 2 200 La Bellevilloise 19-21 rue Boyer 75020 Paris 2 065 2 065 Le Linois 23 rue Linois 75015 Paris 5 525 100 5 525 Le Rez de Pereire 253 Boulevard Pereire 75017 Paris 6 926 189 104 7 115 Sequoia 27 rue des petites écuries 75010 Paris 3 133 752 45 3 885 Mercure 3 9-11 rue Robert de Flers 75015 Paris 2 382 3 217 98 5 599 Le Ponant 19-29 rue Leblanc 75015 Paris 5 457 141 78 5 598 TOTAL PARIS 25 478 6 509 3 435 31 987 Rueil 250 250 route de l’Empereur 92500 Rueil Malmaison 24 447 253 320 24 447 Mediacom 1 43 rue du Landy 93200 Saint Denis 793 2 894 20 3 687 Orion Tour Orion - 10-14 rue de Vincennes 93100 Montreuil 12 213 231 12 213 Cap La Rochette 72-74 avenue Gambetta 93170 Bagnolet 5 126 32 5 126 Cap Gaillard 34 rue Gaston Lauriau 93100 Montreuil 5 163 38 5 163 Cités 17-19 Guyard Delalain 93300 Aubervilliers 1 670 1 670 Mediacom 2 198 avenue du Président Wilson 93200 Saint Denis 5 258 5 258 Pantin Manufacture 140 avenue Jean Lolive 93500 Pantin 6 194 131 6 194 Cordon 9 rue Emile Cordon 93400 Saint Ouen 380 2 376 10 2 756 Leclerc 54-56 av. du Général Leclerc 92100 Boulogne Billancourt 3 708 78 90 3 786 Kermen 738 rue Yves Kermen 92100 Boulogne Billancourt 3 968 100 3 968 Nungesser 278-290 rue de Rosny 93100 Montreuil 1 917 1 519 52 3 436 Groupe 2 avenue du Groupe Manouchian 94400 Vitry sur Seine 860 3 012 20 100 3 872 Port Chatou 21 rue du Port 92000 Nanterre 3 800 2 3 800 Topaze 44-46 rue de Sèvres 92100 Boulogne Billancourt 2 058 18 11 2 058 Parc de la Croisée 209-217 av. de la République 93800 Epinay sur Seine 555 7 328 20 45 7 883 Halle Zola 28 rue Emile Zola 93120 La Courneuve 609 5 923 6 532 Cordon 2 100-106 rue du Landy 93400 Saint Ouen 2 240 2 240 TOTAL 1 ère COURONNE 57 702 46 387 465 1 028 104 089 La Rachée Allée du 6 Juin 1944 91410 Dourdan 651 6 206 50 6 857 Le Balcon 281-283 boulevard John Kennedy 91100 Corbeil 2 018 1 950 3 968 Le Double Pont 81-83 avenue Aristide Briand 93240 Stains 1 860 5 264 50 7 124 Le Lancenet 8-10 rue des Lances 94310 Orly 2 464 10 2 464 Le Rond Point 7 bis avenue Roger Hennequin 78190 Trappes 1 226 2 553 83 3 779 Immonord 3 Allée Hector Berlioz 95130 Franconville 1 804 40 1 804 Serience 30 avenue Carnot 91300 Massy 1 753 125 30 1 878 Caudron 14 14 rue des Frères Caudron 78140 Vélizy 2 127 1 256 25 57 3 383 Le Croizat 16-18 rue Ambroise Croizat 95100 Argenteuil 2 485 7 150 180 9 635 Iris 55 route de Longjumeau 91380 Chilly Mazarin 1 995 7 605 100 9 600 Mermoz 4 rue Jean Mermoz 91080 Courcouronnes Evry 1 730 1 985 90 3 715 Virtuel 4 rue de la Mare Blanche 77186 Noisiel 511 8 818 50 9 329 Bièvres 9/15/26 Route de Gisy (Bâtiments 9/15/26) 91570 Bièvres 4 435 148 4 435 Décime 28 rue du Puits Dixmes 94320 Thiais 1 593 7 275 16 66 8 868 TOTAL 2 ème COURONNE 24 188 52 651 802 193 76 839 TOTAL GROUPE FPF 107 368 105 547 1 270 1 656 212 915 PARIS 1 èRE COURONNE 2 èME COURONNE25 Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 Organisation juridique Au 31 décembre 2009, le Groupe comprend Foncière Paris France et 9 filiales qui sont entièrement contrôlées. Toutes ces sociétés ont le même objet social, à savoir l’acquisition, la gestion et la location d’immeubles, de biens et droits immobiliers. Toutes ces filiales font partie du périmètre de consolidation et ont été consolidées selon la méthode de l’intégration globale. Ces filiales sont principalement financées en fonds propres ou par avances d’associé en provenance de Foncière Paris France. Quatre filiales sont également emprunteurs auprès d’établissements bancaires dans le cadre de contrats de crédit qu’elles ont signés ; pour trois d’entre elles, la Société s’est portée caution solidaire. Au 31 décembre 2009, sur les 43 immeubles détenus par le Groupe, Foncière Paris France en détient directement 35, la SCI 43 Rue du Landy en détient 3, la Sarl Maison Commune en détient 1, ainsi que chacune des SCI Leblanc, 54 Leclerc, 738 Kermen, et Port Chatou. Le Groupe présente ses comptes consolidés en normes IFRS et a choisi de présenter son portefeuille d’actifs immobiliers en juste valeur. FPF a adopté le régime fiscal des SIIC depuis le 1er avril 2006. Son effectif est de 14 personnes au 31 décembre 2009 qui assurent l’asset management du portefeuille d’actifs, la mise en oeuvre de la politique d’acquisition et la gestion de la Société. Les fonctions d’administration de biens (property management) et de gestion technique (facility management) sont sous-traitées auprès de différents prestataires. Foncière Paris France est organisée sous forme de société anonyme à conseil d’administration et son capital social se composait au 31 décembre 2009 de 1.731.998 actions d’une valeur nominale de 50€. La Société est cotée sur Nyse Euronext Paris, Compartiment B. Organigramme Sci 43 rue du landy Sci 19 Leblanc Sci 738 Kermen Sci 54 Leclerc Sci Port Chatou Sci Saint Léger Sci Studios du Lendit 1 Sarl Maison Commune Sci Chemin de Presles Foncière Paris France26 Développement durable Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 Un esprit de responsabilité.27 Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 Foncière Paris France investit en permanence dans la qualité de son patrimoine afin d’améliorer la sécurité des biens et des personnes et de préserver l’environnement. Le secteur immobilier, et notamment du bâtiment, représente plus de 45% des consommations d’énergie, plus de 20% des émissions de gaz à effet de serre et plus de 40% des déchets, avec une croissance anticipée de 30% sur les dix prochaines années. La gestion environnementale du bâtiment est dès lors aujourd’hui unanimement reconnue comme un enjeu capital du secteur. Les thèmes de l’énergie et du développement durable ont notamment été débattus dans le cadre du Grenelle de l’Environnement, qui imposent, en matière de constructions neuves, la détermination d’un seuil de consommation d’énergie primaire à 50 KWh/m2 annuels en moyenne après 2012, et pour le parc existant, un objectif de réduction de la consommation de 38 % d’ici à 2020.. La future réglementation thermique et le Diagnostic de Performance Energétique sont notamment les mesures mises en place pour réduire les impacts environnementaux du secteur immobilier. L’immobilier locatif tertiaire est concerné de la même façon par ces mesures. En outre, d’autres problématiques environnementales doivent être prises en compte : la réduction des consommations d’eau, la biodiversité, la consommation des sols, le choix de matériaux propres, le transport, la gestion des déchets, la lutte contre le bruit, le respect de standards de plus en plus exigeant en matière de sécurité,… Le Groupe porte une attention toute particulière à la qualité des constructions qu’il sélectionne, et se fonde notamment, dans le cadre de ses projets d’acquisition, sur les meilleurs standards actuels. La gestion par le Groupe du patrimoine existant intègre à tout moment les enjeux du développement durable. Le Groupe a formalisé sa politique de développement durable avec les objectifs suivants : - optimiser la performance énergétique et réduire l’empreinte carbone des immeubles, en maîtrisant les consommations d’énergie (chauffage, climatisation, énergie, eau chaude, sanitaire, éclairage, ..) - favoriser l’utilisation d’énergies renouvelables dans le cadre de ses projets de construction; - contribuer à la réduction des consommations énergétiques; - contribuer au tri sélectif des déchets et au recyclage en encourageant les entreprises innovantes, en matière de tri et en améliorant les équipements et les installations ; - améliorer le confort des utilisateurs, en matière de conditions qualitatives de travail, en matière d’acoustique, de luminosité, de conditions sanitaires et techniques. - assurer la qualité de l’air et de l’eau, en procédant à des mesures régulières et en contrôlant le bon état des installations ; - garantir la qualité sanitaire et la sécurité des bâtiments en s’interdisant d’utiliser des matériaux et des produits nocifs pour la santé et en poursuivant sa politique de prévention au regard des risques ; - faciliter l’accès des bâtiments à tout type de handicap en augmentant le nombre de bâtiments accessibles. Dans ce cadre, que ce soit directement ou par l’intermédiaire de ses property managers, le Groupe dispose d’une veille permanente permettant le suivi de la réglementation applicable et d’un process de planification à 5 ans des travaux d’amélioration de ses immeubles. Sont notamment visés le suivi des matériaux présentant un danger sanitaire (amiante, plomb, etc.), les analyses régulières à opérer dans le cadre des réglementations existantes (légionnelle, produits chimiques), le suivi d’installations techniques classées, et le respect par les utilisateurs des réglementations qui leur sont applicables. Enfin, le Groupe réalise régulièrement un certain nombre d’audits techniques de ses bâtiments visant à prévenir toute défaillance de fonctionnement, pannes, accidents, etc. mais également à l’effet de les perfectionner et d’identifier les mesures susceptibles d’accroître les impacts favorables en matière de développement durable. Ces audits permettent de planifier dans le temps, les principaux travaux de maintenance et d’amélioration du patrimoine. MEDIACOM 3 sera le premier immeuble locatif de bureaux à « énergie zéro » construit en Région parisienne. Il a été conçu pour consommer le moins d’énergie possible : éclairement naturel de tous les bureaux, isolation renforcée des façades, triple vitrage, protections solaires externes, ventilation naturelle... Les besoins résiduels du bâtiment (éclairage, chauffage, ascenseurs...) seront couverts par la production d’énergie de cellules photovoltaïques installées en toiture ou en façade. Par bien d’autres aspects, MEDIACOM 3 sera aussi respectueux de son environnement : - en minimisant les coûts d’entretien et de maintenance (emploi de matériaux durables, passerelles d’entretien de façades, ...) ; - en utilisant pour sa construction des matières renouvelables (bois) ou réutilisables (zinc de la façade par exemple) ; - en permettant et facilitant l’évolution à long terme de l’usage des locaux : par exemple, la conception permet une transformation ultérieure de l’immeuble en logements ; - en rendant démontables et recyclables les matières non renouvelables. MEDIACOM 3 témoigne ainsi de l’esprit de responsabilité de FPF à l’égard du développement durable et des économies d’énergie.28 Economie et finances Foncière Paris France Rapport Annuel 200929 Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 Une structure financière solide. Notre patrimoine a relativement bien traversé l’année 2009 et le chiffre d’affaires de notre société s’est inscrit en légère croissance par rapport à 2008.30 Economie et finances Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 Foncière Paris France présente des comptes consolidés au 31 décembre 2009 en normes IFRS conformément au règlement européen CE N° 1606/2002 du 19 juillet 2002 sur les normes internationales. Les comptes consolidés concernent la période du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2009. Ils ont été arrêtés par le conseil d’administration le 4 février 2010. Compte de résultat consolidé en M€ 2009 12 mois 2008 12 mois Loyers nets 29,2 28,7 Charges d’exploitation 5,3 5,7 Résultat opérationnel courant 23,9 23,0 Variation de juste valeur - 27,8 - 22,1 Résultat opérationnel - 3,9 0,9 Charges financières - 7,4 - 7,5 Impôts 0,0 0,0 Résultat net - 11,3 - 6,6 Formation du résultat net consolidé 2009 28,7 M€ -27,8 M€ -5,3 M€ -11,3 M€ 9,3 M€ Loyers nets Variation de juste valeur Charges de fonctionnement Résultat financier Résultat net consolidé Dividende proposé ACTIF 31/12/09 31/12/08 Immobilisations corporelles 0,2 14,0 Immeubles de placement 426,5 388,2 Autres actifs 10,3 12,9 Trésorerie et équivalents 70,7 59,2 TOTAL 507,7 474,3 PASSIF 31/12/09 31/12/08 Fonds propres 214,6 237,9 ORA 49,0 49,0 Dette financière 214,1 159,9 Autres dettes 30,0 27,5 TOTAL 507,7 474,3 Bilan consolidé résumé en M€ -7,4 M€31 Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 ANR de liquidation 126,0 € ANR de reconstitution 144,4 € 134,1 € 122,9 € 139,2 € 156,3 € 144,1 € 132,7 € 31/12/06 31/12/07 31/12/08 31/12/09 31/12/06 31/12/07 31/12/08 31/12/09 31/12/2009 31/12/2008 ANR hors droits 264 289 ANR droits inclus 285 310 Bilan au 31/12/2009 Actif net réévalué en M€ ANR par action Les fonds propres consolidés de la société représentent 215 M€ au 31 décembre 2009, et 264 M€ si l’on considère les ORA comme des quasi fonds propres. La dette financière est limitée à 214 M€, la société possédant par ailleurs une trésorerie positive de 71 M€. La société a retenu l’option de comptabiliser les immeubles de placement selon la méthode de la juste valeur correspondant à leur valeur de marché qui doit refléter l’état réel du marché et les circonstances prévalant à la clôture de l’exercice. Les expertises effectuées répondent aux normes professionnelles nationales de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière élaborée sous l’égide de l’I.F.E.I et du rapport COB de février 2002. La valeur vénale est approchée suivant la méthode de capitalisation du revenu locatif avec un recoupement par une seconde méthode dite de comparaison. Les valeurs ont été retenues hors droits et hors frais dans les comptes consolidés. L’écart entre les justes valeurs d’un exercice à l’autre est enregistré en résultat. L’actif net réévalué hors droits est présenté sur la base des capitaux propres consolidés à la date du 31 décembre 2009 avant distribution du dividende et avec prise en compte des obligations remboursables en actions (ORA) et de leurs intérêts courus au 31/12/2009. L’actif net réévalué droits inclus prend en sus le montant des droits et frais que l’expert a forfaitisé à un taux de 6,20% de la valeur hors droits des immeubles ou 1,80% pour les immeubles neufs. L’ANR de liquidation par action correspond à l’ANR hors droits divisé par le nombre d’actions théoriques de la société (nombre d’actions existantes + nombre d’actions résultant de la conversion des ORA), hors actions détenues en autocontrôle. L’ANR de reconstitution par action, correspond à l’ANR droits inclus divisé par le nombre d’actions théoriques tel que défini ci-dessus. ACTIF PASSIF Actifs immobilisés 426 M€ Autres actifs Trésorerie 71 M€ Fonds propres 215 M€ ORA 49 M€ Dette financière 214 M€ Autres dettes32 Economie et finances Foncière Paris France Rapport Annuel 2009 Nombre d’actifs Surfaces Valeur vénale hors droits Valeur vénale droits inclus Loyers estimés 2010 Rendement locatif brut Paris 7 31 987 m2 143,1 M€ 151,8 M€ 11,8 M€ 8,3% Première couronne 18 104 089 m2 186,1 M€ 194,5 M€ 15,2 M€ 8,2% Seconde couronne 16 76 839 m2 50,5 M€ 53,5 M€ 4,0 M€ 7,9% Immeubles en exploitation 41 212 915 m2 379,6 M€ 399,8 M€ 31,0 M€ 8,2% Première couronne 2 46,9 M€ 47,8 M€ Immeubles en construction 2 46,9 M€ 47,8 M€ TOTAL 43 212 915 m2 426,5 M€ 447,6 M€ 31,0 M€ 8,2% Stratégie du Groupe La Société détient un portefeuille d’actifs immobiliers qui comprend exclusivement des actifs tertiaires (bureaux et activités) situés en Région Parisienne. Ce portefeuille dégage un niveau de rendement élevé. La Société a été peu active à l’investissement au cours des 24 derniers mois, considérant qu’il était dans son intérêt de limiter le nombre et le montant de ses acquisitions dans un contexte de marché baissier, tant au niveau des valeurs d’actifs que des valeurs locatives. L’essentiel des investissements réalisés en 2008 et 2009 a donc principalement porté sur l’amélioration de son patrimoine existant et sur la construction de nouveaux immeubles. Ces investissements vont contribuer à partir de 2010, au développement des activités de la Société et à la croissance des résultats dans un contexte général qui restera difficile. Sur la base des développements engagés et de sa structure financière actuelle, son patrimoine immobilier devrait atteindre environ 500 millions d’euros dans le courant de 2010. En effet, en ce début 2010, Foncière Paris France entend poursuivre sa stratégie de croissance en s’appuyant sur son modèle économique propre de développement réparti entre immeubles de bureaux et d’activités situés à Paris et en région parisienne. La société va donc redevenir plus active sur le marché de l’investissement avec pour objectif d’acquérir des actifs de qualité qui assurent un rendement locatif élevé. La société n’exclut pas d’aller au-delà en fonction des opportunités d’acquisition qui se pourraient se présenter sur le marché et de sa capacité à lever de nouveaux fonds propres en respectant l’intérêt financier de ses actionnaires existants. Elle conservera une gestion prudente de sa structure financière, en limitant l’effet de levier bancaire à un niveau de LTV toujours inférieur à 50% de la valeur de liquidation de son portefeuille d’actifs. Cet objectif s’inscrit dans la poursuite du développement de la Société qui vise à atteindre à terme un patrimoine d’une centaine d’actifs représentant environ 1 milliard d’euros. Sagem Communications Groupe Viel Commissariat à l’Energie Atomique (CEA) Interxion Conseil Général de la Seine Saint Denis Syndex Groupe Amaury Organisation Internat. de la Francophonie Etat Turc Groupe France Agricole Autres locataires Rueil Le Rez de Pereire Le Ponant Orion Le Linois Leclerc Kermen Sequoia Pantin Manufacture Mercure 3 Autres immeubles Les 10 premiers locataires en % des loyers prévus pour 2010 Le Top 10 des locataires Le Top 10 des immeubles 17% 16% 12% 13% 5% 8% 5% 4% 7% 3%3% 5% 6% 4% 2% 4% 2% 3% 2% 3% 45% 31% Les 10 premiers immeubles en % des loyers netsCotation Les actions de Foncière Paris France sont cotées sur NYSE Euronext Paris, Compartiment B. Code Isin : FR0010304329 Code Reuters : SFPI.PA Code Bloomberg : FR0010304329 Informations financières et relations investisseurs Didier Brethes Directeur Général Délégué Tél : 33 (0) 1 43 12 39 00 Communication financière Les communiqués de presse, les documents de référence et autres publications réglementées émis par la société sont consultables sur son site internet et peuvent être adressés sur simple demande : www.fonciereparisfrance.fr Agenda 2010 Assemblée générale : 16 mars 2010 Paiement du dividende : 30 avril 2010 Crédits Photographies Bruno Barjhoux, Jean-Pierre Porcher, Frédérique Thomas, Dorothea Resch Graphisme Céline Clanet / celinette.com52, rue de la Bienfaisance, 75008 Paris Tél : 01 43 12 39 00 - Fax : 01 43 12 38 88 - e-mail : info(à)sfpif.fr - web : www.fonciereparisfrance.fr SA au capital social de 86 599 900 € - 414 877 118 RCS PARIS